Imagínese que tuviera un edificio o un activo inmobiliario que está alquilando y, además, está pensando adquirir nuevos activos inmobiliarios para seguir incrementando el flujo de alquileres en el tiempo. Usted tiene la alternativa de pedir un préstamo sobre los activos que tiene y hacer una inversión en una nueva edificación para alquilar. Pero también podría plantearse la constitución de un Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (Firbi) y los Fideicomisos de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces (Fibra). Estos vehículos financieros también hacen posible la inversión en adquisición o construcción de inmuebles para luego administrarlos y alquilarlos a terceros.
Así, podría acordar con un grupo de inversionistas realizar aportes, ya sea bienes o inversiones, al Fondo (Firbi) o al Fideicomiso (Fibra) y designar a un grupo de profesionales calificados para que adquiera y administre un portafolio de inmuebles que generen rentas de alquiler para los inversionistas. Constituir y analizar el tratamiento tributario de las operaciones a realizar es un esfuerzo inicial, aunque con beneficios para las personas naturales (por ejemplo, inversionistas retail).
Ambos instrumentos se constituyen con el aporte de inmuebles de uno o más propietarios -mínimo el 70 % debe estar conformado por propiedades inmuebles y el porcentaje restante (30 %) puede comprender depósitos bancarios o bonos de deuda- recibiendo para ello certificados de participación que representan el derecho que tienen sobre los ingresos que se generen. Esta operación está sujeta al Impuesto a la Renta (IR) de segunda categoría y al pago de la alcabala1; sin embargo, estos pagos pueden diferirse hasta que el inversionista venda sus certificados de participación o hasta que el Firbi o Fibra venda el inmueble, lo cual solo se podría hacer pasados 4 años desde su adquisición.
Un tema atractivo al respecto es la posibilidad que tienen ambos instrumentos (Firbi o Fibra) para realizar, en cierto momento, una oferta pública inicial2 en la Bolsa de Valores de Lima (BVL) con el fin de que el fondo/fideicomiso reciba aportes monetarios de inversionistas no vinculados -al menos diez inversionistas- a cambio de certificados de participación. Los inversionistas pueden negociar sus certificados en la BVL exentos del pago de IR por ganancias de capital3 siempre que el instrumento cumpla ciertos requisitos de liquidez4. Los aportes pueden ser utilizados para adquirir más inmuebles en ese momento, en futuras adquisiciones o también para desarrollar sus propios proyectos inmobiliarios; sin embargo, la construcción debe ser encargada a un tercero.
El Firbi y el Fibra pueden vender libremente los inmuebles de su portafolio transcurridos al menos 4 años desde su adquisición o desde que se terminó de construirlos, considerando que al venderlos no se paga IR; los que pagan el impuesto son los inversionistas cuando venden sus certificados de participación5.
El objetivo central de este esquema es que el Firbi/Fibra se aboque a administrar su portafolio de inmuebles con el fin de alquilarlos, estas operaciones generarán las utilidades esperadas. Al respecto, cada año se deben repartir como mínimo el 95% de las utilidades entre sus inversionistas. Si el inversionista es una persona natural y cumple ciertos requisitos6, solo debe pagar 5 % de IR sobre estos dividendos7, en caso contrario debe pagar 29.5 %.
Para las personas naturales -por ejemplo, inversionistas retail- los Firbi/Fibra tienen el mismo tratamiento tributario que la compra de inmuebles individuales para su alquiler, es más, incluso se ven exentos del IR por ganancias de capital si venden su participación a través de la BVL. Además, estos fondos y fideicomisos tienen beneficios adicionales que los convierten en una inversión con mejores perspectivas que realizar directamente la inversión en inmuebles. Veamos:
Estos vehículos financieros de inversión en bienes raíces son el futuro de la inversión inmobiliaria y se espera que el Perú siga la senda de México, donde se crearon los Fibras en el 2011 y en la actualidad ya existen 11 fondos cotizando en la bolsa de valores con una capitalización de $20 000 millones. Esperemos que pueda darse un auge similar en nuestro país.
Consideraciones:
1La alcabala solo se paga para el caso de del Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (Firbi).
2IPO, por sus siglas en inglés.
3Este beneficio solo está vigente hasta finales del 2019.
4Los certificados de participación deben cumplir con un límite mínimo de volumen de transacción diaria o contar con un market maker asignado.
5La excepción se da cuando el inmueble vendido correspondía a uno aportado por un inversionista durante la constitución del Firbi/Firba. En ese caso, ese inversionista debe pagar IR de segunda categoría en el momento de la venta.
6Los requisitos son: no tener más de 20% de participación en el Firbi/Firba, no estar vinculado con los administradores del fondo, que las actividades de construcción de inmuebles en el Firbi/Firba sean realizadas por un tercero, y no contar con más de 20 % de participación en ese tercero. La lista detallada se puede revisar en la Ley N° 30532, Ley que Promueve el Desarrollo del Mercado de Capitales, Artículo 4.
7Este beneficio está vigente hasta el 2026 en caso de FIBRAs y hasta finales del 2019 para los Firbi.
Ph. D. en Ciencias de la Administración por ESADE. Ha sido Viceministro de Transportes, Presidente de los Comités Especiales de Promoción de la Inversión Privada de Infraestructura y Servicios Públicos (CEPRIS).
La tasa interna de retorno (TIR) es un indicador fundamental para evaluar la rentabilidad de las inversiones realizadas por empresas o accionistas, ya que proporciona el porcentaje de ganancias o pérdidas que genera la inversión en relación con la cantidad invertida.
El valor actual neto permite evaluar las inversiones actuales o potenciales, ya que proporciona una estimación del valor agregado que una inversión puede generar.