Sunat no encuentra (a veces parece que tampoco busca) la manera de combatir la informalidad, y sigue sacando y adelantando dinero de los formales. En efecto, el sistema de detracciones no ataca la informalidad sino que asegura el pago de los que tienen RUC y facturan. Los informales y evasores dudosamente son tocados. Sin duda, mientras Sunat no ataque a los informales, esta medida profundizará la diferencia económica entre el formal e informal, en favor de este último claro está.

Es la primera vez que se pide al vendedor que, como regla general, haga el depósito (normalmente es el adquirente o usuario, quien normalmente puede hacerlo de manera más simple, porque sabe cuándo va a pagar), y la obligación es el mismo día en que percibe el dinero (tiene cinco días para reducir la multa al 100%), lo que a nivel operativo es prácticamente imposible.

Pareciera que quien diseñó esta norma pensó en una inmobiliaria que vende un departamento por semana y/o recibe un pago cada 15 días, y no en los grandes proyectos que hoy se vienen desarrollando, y la cantidad de clientes y pagos que se reciben en la realidad.

Como hace falta mostrar el depósito para elevar a escritura pública, hay que ir personalmente al Banco de la Nación y hacer cada depósito individualmente, y llevar un cheque certificado o de gerencia (o efectivo, con lo riesgoso que eso es hoy en día).

Existe un problema financiero que puede llegar a ser muy perjudicial, debido a que el sistema de detracciones lo que hace es destinar dinero únicamente a ser pagado a la Sunat. Sin embargo, es muy probable que las empresas inmobiliarias no tengan pagos inmediatos que hacer a la Sunat y por lo tanto este sistema signifique dejar grandes cantidades de dinero empozado, lo que no beneficia a la Sunat ni a la empresa, y memos al mercado inmobiliario en general.

La razón por la que es probable que no haya deuda tributaria inmediata es que el Impuesto a la Renta se liquida cuando entrega el departamento (al final del proyecto), el IGV solo grava el 50% de la venta, por lo que suele ocurrir que el crédito fiscal supera el débito fiscal y si estamos ante una empresa inmobiliaria que contrata una constructora para la edificación, no hay montos relevantes de tributos laborales; es decir, es probable que al momento del depósito no haya impuestos que pagar.

Esta situación se ve agravada por la conducta de la Sunat en los últimos tiempos, de ingresar los saldos de las cuentas de detracciones a la recaudación tributaria, utilizando notificaciones al correo electrónico de la clave SOL.

Desde agosto de 2012 si las arras, garantías o separaciones superan el 3% del precio del inmueble, generan el pago del IGV y por lo tanto también la detracción a partir de febrero de 2013.  Mientras más estricto sea el sistema bancario (y este año es así) más probable es que una vez separado el inmueble la venta se caiga debido a que el posible cliente no obtuvo crédito hipotecario. ¿Qué pasa con la detracción ya depositada?

Como se puede ver, resulta esencial que la Administración Tributaria analice y escuche un poco más antes de implementar sistemas potencialmente perjudiciales. Creo que debemos dejar esta constante conducta por la cual el fin (elevar la recaudación) justifica los medios, ya que está generando problemas innecesarios y sobrecostos en todo el aparato público y privado.

¿Considera usted que la Sunat debe corregir el sistema de detracciones en el sector inmobiliario?

Esta entrada contiene un artículo de:

Jorge Picón Gonzáles

Abogado - Universidad de Lima. Magíster en Administración - ESAN. Doctorado en Derecho Empresarial - Universidad de Sevilla. Socio de Picon & Asociados, Asesores Tributarios. Se ha desempeñado como Intendente Nacional Jurídico y Gerente de Procedimientos Tributarios en la SUNAT. 

Profesor de la Maestría en Finanzas y Derecho Corporativo de ESAN