Una reciente noticia difundida en los medios, referida al informe de auditoría de cumplimiento n.o 003-2022-2-473-AC, de la Contraloría General de la República, señalaba que el Fondo Mivivienda (FMV) habría perdido S/41 millones por no ejecutar garantías por bonos habitacionales. Ello generó mucha preocupación en el sistema financiero y en el sector inmobiliario, que tienen al FMV como su principal soporte para el otorgamiento de créditos y la gestión de subsidios del Programa Techo Propio. Por ello, es necesario analizar con detenimiento esta noticia y realizar algunas precisiones, pues es probable que la información difundida no sea exacta y estaría afectando a la institución de manera innecesaria.

Aclaraciones importantes

En términos generales, el informe de auditoría identifica que algunas áreas del FMV han confundido la vigencia de los plazos para ejecutar garantías, contemplados en el Decreto de Urgencia (DU) n.o 36-2020 y en el DU n.o 018-2021, sin haberse instruido la ejecución de garantías vencidas entre los periodos del 25 de febrero del 2020 al 28 de febrero del 2021 y del 1 de marzo del 2021 al 8 de junio del 2021. Asimismo, identifica algunas debilidades en los sistemas y la plataforma del FMV haciendo valiosas recomendaciones para incorporar mecanismos que mejoren la administración y el control de garantías.

Lo primero que se debe considerar es que el FMV es un banco de segundo piso, una institución financiera que consigue recursos de terceros, sobre todo mediante deuda, con los cuales presta dinero al sistema financiero para que este, a su vez, otorgue préstamos hipotecarios al público que cumpla el perfil contemplado en las normas. El FMV es una empresa pública de derecho privado, supervisada por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) y por el Fondo Nacional de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado (Fonafe).

El Programa Techo Propio es propiedad del Estado peruano, representado por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento. Su principal componente es el subsidio denominado Bono Familiar Habitacional (BFH), cuya administración fue encargada al FMV. Un punto clave en esta coyuntura es que el Estado no asigna partida presupuestal al FMV para la administración del programa. Así, los gastos de personal y plataforma para administrar Techo Propio, que representan cerca del 60 % de los gastos administrativos de la institución, son asumidos por la misma.

La única fuente disponible para que el FMV asuma estos costos son los intereses provenientes de los recursos entregados por el Estado para subsidios, los cuales son insuficientes. Ello no sucede con otros programas sociales, donde el Estado entrega a las instituciones a cargo los recursos necesarios para su administración.

Debe considerarse también que la administración del Programa Techo Propio implica, entre otras cosas, el desembolso de los subsidios y ahorros de los beneficiarios a promotores y entidades técnicas encargadas de construir las viviendas, quienes entregan garantías emitidas por el sistema financiero. Estas garantías quedan en custodia del FMV y deben mantenerse vigentes durante el tiempo de construcción de las viviendas, y son liberadas tras la culminación del proceso. Las normas contemplan que, si las viviendas no se construyen, estas garantías deben ser honradas y el Estado recupera los recursos desembolsados. El informe de la Contraloría hace referencia a algunas de estas garantías, cuya vigencia fue prorrogada debido a la emergencia por la COVID-19 y que no fueron renovadas ni honradas oportunamente por el FMV.

Tras esta introducción y, luego de revisar el informe antes señalado, podemos decir que la noticia propalada tiene información inexacta por dos motivos. A nivel técnico, el FMV no ha perdido dinero y, a su vez, el monto de la supuesta afectación no está definido.

Impacto en los resultados finales

Sin perjuicio de que el caso deba revisarse a detalle e identificar responsabilidades, parece que no se ha considerado que el FMV es un banco y que, por tanto, hablar de pérdidas implica una afectación de los resultados de la institución y a su patrimonio. Por ello, al ser el BFH dinero del Estado peruano entregado para su administración al FMV, no podemos hablar de pérdidas para la institución, pues estos recursos no son parte de su patrimonio. Por el contrario, esa información ha generado preocupación entre los stakeholders del FMV y podría afectar de manera negativa su perfil de riesgo. Es pronto para medir este efecto, pero tendríamos que evaluar cómo recibe el mercado las próximas emisiones de deuda para poder cuantificarlo, por lo menos, hasta ahora. El valor de los bonos emitidos no se ha visto afectado.

En consecuencia, más que pérdidas del FMV, deberíamos hablar de afectación a recursos del Estado, lo cual debe tener responsables. Sin embargo, para imputarse este perjuicio a funcionarios, debe tenerse certeza respecto de su cuantía, la cual, al parecer, no está bien definida. Ello se deduce porque, como ya se mencionó, el objeto del BFH, junto con el ahorro del grupo familiar y el Crédito Complementario Techo Propio (de corresponder), es la construcción y entrega de una vivienda a las familias beneficiarias. Cualquier BFH que no genere una vivienda se convierte en una pérdida para el Estado solo si no es posible recuperarlo con el honramiento de sus garantías.

El informe de auditoría de cumplimiento no menciona si las viviendas que debieron construirse con los S/41 millones están concluidas o no; por consiguiente, era prematuro hablar de pérdidas para el Estado si no se tiene certeza de cuántas de las viviendas afianzadas con las garantías no renovadas ni ejecutadas no fueron construidas. Ese es el número de la afectación real al Estado y son sus garantías las que debieron honrarse para recuperar los recursos desembolsados. Urge una auditoría técnica y verificaciones de obra para conocer con exactitud de qué tamaño es la ola identificada por la Contraloría.

Hubiera sido muy bueno también que el informe citado recomendara que se destinen recursos para que el FMV pueda realizar todas las mejoras sugeridas, las cuales deben ser prioritarias. Ello demuestra que no se tiene una visión completa del problema y que, en las actuales circunstancias, el FMV dependerá de la disponibilidad de recursos que generen sus operaciones en cada ejercicio para una implementación paulatina, sin la probabilidad de que ello pueda realizarse en el corto plazo. Era la oportunidad perfecta para que la Contraloría identificara también este problema tras la administración de Techo Propio y recomendara al Estado peruano darle al FMV los recursos suficientes para mejorar sus plataformas y administrar el BFH de manera más eficiente, máxime si se considera que los procesos operativos son cambiados de manera permanente y se fuerza al programa para atender coyunturas como la reconstrucción y los sismos, para las que no está diseñado, que obligan a modificar sistemas y procedimientos en plazos muy cortos.

Medidas correctivas y retos

A fin de evitar daño reputacional que afecte las operaciones de financiamiento que realiza, el FMV se vio obligado a emitir casi de inmediato un comunicado donde señala que la información propalada en el informe de la Contraloría no es correcta, pues ya se tomaron acciones que permitieron recuperar S/1.1 millones, además de renovar y liberar garantías por otros S/38.5 millones. Ello significa que, de los supuestos S/41 millones de afectación, S/39.6 millones están a buen recaudo, pues la liberación de garantías implica haber verificado la construcción de las viviendas afianzadas; y la renovación de garantías, implica, que han sido reemplazadas por otras vigentes.

Si es así, la afectación real al Estado sería mucho menor que la propalada en los medios, sobre la cual, el FMV señala que ya ha tomado acciones y lamenta que esta información se haya difundido de manera precipitada, lo cual afecta la reputación de la institución ante el sistema financiero. Otra vez, el Estado se dispara a los pies y no toma en cuenta que la sostenibilidad de una institución como el FMV radica no solo en su desempeño financiero, sino también en la confianza que inspira al mercado, que se ve afectada por este tipo de noticias.

El sistema financiero debe considerar que el FMV no ha perdido S/41 millones porque sus estados financieros no se han visto afectados por las circunstancias identificadas por la Contraloría. Asimismo, la real afectación al Estado, de existir, aún no se conoce con certeza, pero, por el oportuno comunicado del FMV y teniendo en cuenta su credibilidad, esta parece ser mucho menor a lo originalmente estimado y estaría bajo control. Sin perjuicio de lo cual, y cualquiera que sea esta afectación, el Estado deberá tomar las acciones que corresponde.

El informe de la Contraloría es valioso por sus importantes recomendaciones sobre mejoras en la plataforma y sistemas del FMV. Sin embargo, por lo expuesto, la información difundida sobre afectaciones era inexacta. Hubiese sido bueno también recomendar que se dote al FMV de recursos para administrar el programa e implementar con prioridad estas recomendaciones. La importancia del FMV en el sector inmobiliario y en la economía peruana es enorme. Por ello, este tipo de coyunturas ameritan prudencia, medidas correctivas e inversión para mejorar la gestión de Techo Propio en beneficios de las familias peruanas. ¿Qué otras acciones consideras necesarias? Déjanos tu opinión.

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